缅甸云鼎娱乐下载 一长期从事房地产研究某大V:不用5年,房子变成累赘,房价或腰斩

2020-01-11 15:01:22

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缅甸云鼎娱乐下载,近日,跟几位拥有多套房的上海朋友聊起房子话题。他们表达的一个核心观点是,这些年来,投资了不少行业,买过股票、买过理财产品,也经过商,看来看去,只有房子是保险产品。放在多年前,50万就可以在内环买一套房子,现在50万能买什么?买个厕所都显得拥挤。有人说,房子都赚了这么多了,你把房子兑现了吧。我倒想问问,把房子卖了,把钱存银行吗?还是投资实体?我是不敢。

事实上,许多人买房子是无奈选择。钱放在银行就会贬值,按照数据统计,自2008年至2017年10年间,平均每年通货膨胀率为7.5%。100万放在那里不动,一年后购买力就相当于92.5万,多么痛的领悟。对于一些买多套房人来说,他们买房的初衷是对抗通胀,保值是第一位的,能增值更好。从这个角度讲,房子具备金融属性,是正儿八经的不动产。

针对一路上行的房价,国家明确提出了“房子是用来住的,不是用来炒的”,要回归房子的居住属性。今年以来,国家多个部门表态,推进长效机制建立,加快房地产税立法,防止房价大起大落。这个金九银十,楼市也并未如往年一样火热。对此,近日一位长期从事房地产研究的某房产媒体知名大v在微博上表示,别看现在房价涨得欢,少则3年,多则5年,房子将变成手中的累赘,沉重的负担。并预言,新一轮楼市周期开启,大部分城市房价将在现有基础上下跌50%。

这位地产评论大v进而表示,没有只涨不跌的市场,全球都是如此。房地产周期与经济周期同步,当前全球经济形势都面临严爵挑战。全球经济很可能进入新一轮衰退期,百姓就业状况不好,收入不能保持同步增长,房地产市场需求将得到全面抑制。在我国,房子建造速度并未因此停止,供过于求将会在未来1-3年显现,开发商只能用降价求生存。大开发商可能还能坚持,中小开发商可能面临破产或被兼并风险。

该大v还举例佐证,先知先觉的房地产企业已经开始转型,李嘉诚早早甩卖大陆物业,王建林已完成产业转型,万科也喊出要活下去口号。前段时间,万科、保利等几十家大型房企纷纷完成企业更名,去地产化意味浓厚。这些现象我们不能视而不见。房地产发展高峰期已过,企业再不转型,面临的后果可想而知。

针对该地产大v的观点,也呈现两边倒观点,一部分网友认为,房子就1套用于自住,房价涨跌对自己没什么影响,涨了不能卖,跌了也不亏;另一部分网友认为,真要跌那么多,正好买几套用来出租,收着租金的日子也不错。

近日,针对房地产未来命运的看衰言论逐渐多了起来。主要受到几个方面影响:一是中美贸易问题,部分人对未来经济发展表示担忧;二是房地产一枝独秀发展,影响到实体经济发展,未来指望房地产,那就没有未来;三是房价过高,收入过低的矛盾显现,老百姓买不动,房子就没什么价值;四是房地产也不能违背市场规律,都会有高峰和低谷,永远涨是不现实的,下跌也是其组成部分。

笔者认为,总体说来,近二十年来,房地产在中国经济发展过程中确实扮演重要角色,与房地产相关数百个子行业依赖其发展,为经济增长做出了重要贡献。可以发现,除部分一线城市对房地产依存度逐步降低外,房地产对一些缺乏支柱产业城市的经济发展发挥了举足轻重作用。通过土地出让获取了重要的资金来源,对城市的公共配套、市政建设提供了重要的财力支持,使城市面貌发生了翻天覆地的变化,城市居民也受益其中。同时,随着城市配套升级优化,周边房子价值也得到显著提升,这是一个相互作用过程。

中国作为一个人口大国,可开发用地少,人口基数大,在快速城市化过程中,人地矛盾凸显,地价引导房价上升时有发生,这也是城市房价一轮高过一轮上行的根本原因。有人说,随着房价逐步高企,人们的生育意愿越来越低,人口不足,房子也就失去了价值。这种说法有一定道理,主要体现在相当长远的时间。但忽略了现阶段房价上涨的主导因素:

1.人口快速城市化,城市住房需求呈现净增长。按照现在城市化年均增速1%,每年有1000万人口市民化,按照人均30平米住房需求计算,可带来3亿平方米的住房需求。约占每年住房竣工量的1/3(总共10亿平方米)。按照70%城市化目标计算,在现58.5%常住人口城市化率基础上,大约还有12年时间。

2.改善需求保持较快速度增长。有人说过,如果说未来真不缺房子,那么好房子一定是稀缺的。目前官方没有正式数据统计中国到底有多少住房。倒是知名房地产专家任志强搬出一组数据显示,中国所有住房中,商品房不足40%,大部分也就是在98年商品房改革以后建造的,在此之前,大量老旧房子没门厅、没电梯、没独立卫生间。这些居民都是庞大的改善需求人群。开发商现在做的和将来要做的,就是盖好房子来满足改善人群的住房需求。

3.房产作为固定资产,具有信息不对称性,1套房子不能满足家庭需求。房子的状态有多种,有空置的、有出租的、有用于小孩读书准备的、有用于投资的、也有为子女准备的婚房、还有用于自己未来养老用的。出于各个阶段收入水平和需求,1套房子不能满足现在百姓需求。所以,用人口和房子套数对比来解释房屋空置率不现实、也不科学。

4.要实现现代化,房地产替代产业必然出现,但不影响房地产长期发展。要保持经济持续发展,以制造业和高科技产业为主的替代产业会逐步出现,房地产占未来经济比重会逐步下降,这毋容置疑。但由于需求一直存在,按照发达国家经验,房地产还会持续发展。没有哪个国家的房地产会停滞不前,即使已经发达多年。目前中国发展速度还处于中高速阶段,谈房地产崩盘为时尚早。



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